아파트 관리비 미납 체납 또는 연체 시 취할 수 있는 조치

아파트 관리비를 미납 체납 또는 연체 시 취할 수 있는 조치에는 연체료 및 연체로 인한 손해배상금 청구, 단전, 단수조치, 특별승계인에 대한 조치가 있습니다. 이에 대하여 순서대로 하나씩 자세히 살펴봅니다. 

 

아파트

 

아파트 관리비 미납 체납 또는 연체 시 취할 수 있는 조치

 

아파트 관리비를 미납하거나 연체 시에는 다음과 같은 조치가 취해질 수 있습니다. 

 

1. 연체료 및 연체로 인한 손해배상금 청구

 

집합건물법 제28조 제4항(2023년 9월 29일부터 시행)에 따르면 법무부 장관은 집합건물의 관리를 위한 표준규약을 마련하도록 되어 있고, 동조 제5항에 의해 시도지사는 위 표준규약을 참고하여 지역별 표준규약을 마련하여 보급하도록 되어 있습니다. 

 

한편 공동주택관리법 시행령 제19조 제 1항 제13호에 의하면 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과를 관리규약 준칙에 포함되도록 하고 있습니다. 

 

따라서 각 아파트 단지는 일반적으로 위 표준규약에 근거하여 관리규약을 제정하거나 개정하는 것이 일반적입니다. 예를 들면 경기도 또는 인천광역시의 집합건물 표준관리규약(단지형 관리위원회를 두는 경우) 제80조 제4항에는 '단지 건물 소유자 등이 납부기한까지 관리비 등을 납부하지 아니한 경우, 단지관리단은 단지건물 소유자 등에게 연체료 및 연체로 인한 손해배상금(소송비용, 추심비용 등 포함)을 청구할 수 있다'고 되어 있습니다.

 

입주자대표회의(또는 관리사무소)는 관리규약에 따라 관리비를 연체한 소유자 등에게 일반적으로 관리비를 독촉하는 내용증명을 발송한 다음 이에 응하지 아니하면 지급명령 신청, 가압류 신청, 강제집행 등을 하게 됩니다. 단, 지급명령은 일반적으로 관리비가 연체되었을 경우 가장 간단하게 집행권원을 확보하는 절차이지만 채무자의 주소지를 몰라 공시송달을 하여야 할 상황이거나  상대방이 이의신청을 할 것으로 예상되는 경우에는 곧바로 민사소송을 진행하는 것이 좋습니다. 

 

2. 단전, 단수 조치

 

보통 아파트 관리규약에는 관리비 체납자의 제재수단으로 단전, 단수를 규정하고 있고, 실제 체납자에 대해 1-2차례 통고 후 단전, 단수를 시행하고 있습니다. 

 

그러나 관리비를 체납하는 자에 대한 단전, 단수조치는 자칫하면 형법상 강요죄 또는 업무방해죄 성립가능성이 있으므로 관리주체로서는 체납조치를 실행하더라도 주의를 요합니다. 이에 대한 기준을 제시한 대법원 판례를 살펴보면 다음과 같습니다. 

 

대법원은 '집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해서는 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고, 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다. 단전조치에 관하여 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리하였는지, 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지, 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치는 위법하지 않다'고 판시한 바 있습니다(2018다38607 판결). 

 

3. 특별승계인에 대한 조치

 

특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계합니다(2001다 8677 전원합의체 판결). 전 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비는 집합건물법령에 따른 것으로 유효합니다(2006다 50420판결 등). 경매로 인해 소유권을 취득한 사람도 집합건물법 제18조의 특별승계인에 해당됩니다(2007다 67227판결).